发布日期：2023-10-07 来源: 网络 阅读量（ ）
在动辄约100-120㎡起步的改善板块中，非常“扎眼”！尤其是“大势所趋”近两年来被南京楼市反复提及，敢做大户型的项目也越来越多，头部板块的起步门槛更是大跨步提高，连带着首付比例也是。 头部板块凡有个风吹草动，在楼市里都是个事儿。此轮“小户型”的户型配比增多，门槛也下降了吗？是否预示着南京改善市场下一步的转变呢？ 它是对项目规划提供相应的户型及其分配比例。举个例子，一个项目有208套新房，其中建面约100㎡产品有20户，比例9.62%；建面约140㎡产品有188户，比例90.38%。 看似简单的几个数字，却很大程度决定了项目的畅销与否。户型配比多少合适，也是让开发商头疼的事。据坊间传言，已经有房企根据市场变化在重新调整纯新盘户型配比，降总价。 如今，头部板块部分纯新盘的入门级产品小了，“小户型”配比增多，入手门槛也低了。当然，这些头部板块的均价并没有下降，部分板块还涨了！ 比如，中国铁建江北核心区G19项目被公示的规划中，有一款两房两厅一卫的产品，规划面积还不到90㎡（具体数据以开发商为准），全装修预估均价约4万/㎡（具体价格以销许为准）。 而目前周边在售楼盘标准层建面约112㎡起，晴翠府含包均价约4万/㎡，起步总价448万左右。估算下，如果中国铁建G19项目拥有同价位装修包（约3100元/㎡），总价可能低了约百万左右（具体价格以销许为准）。 河西南纯新盘香港嘉华G72项目最小户型建面约100㎡起，放风预估总价约500万左右（含升级装修包）。同期出让地块大多约140㎡起步，同样放风5万/㎡左右的江宸府，预估入手门槛就有700多万，两者相差200多万。即便是去年年底收官的深业龙湾上府，起步户型也是115㎡。 江心洲纯新盘栖霞建设G118项目被曝出主力户型建面约118-158㎡，全装修预估均价4.4万/㎡。而去年新入市的楼盘起步就做到了140㎡，带包均价4.67万/㎡/㎡，另有其余项目的部分叠墅产品更是做到了380-400㎡。也就是说，江心洲更低的入手门槛出现！ 大校场纯新盘华润·润淮府起步户型建面约110㎡，金地大成汇文府起步户型建面约125㎡，占到了总套数的一半房源。反观，大校场“四叶草”、锦云台、金基望樾府等动辄140㎡起步的产品，华润·润淮府可说是目前新盘的新门槛之一。 此外，还有城南小行的仁恒城市星光G60项目起步建面约73㎡、燕子矶纯新盘颐居颐和四季府起步约89㎡、仙林湖纯新盘中海观文澜起步约89㎡…… 南京市房地产学会会长、南京工业大学教授吴翔华表示，“这只是部分项目自己研究的结果，并不能代表趋势，也不可能成为一个趋势”。 一种可能是，房企想要利用市场机会，用小户型拉低总价，在产品同质化竞争严重的当下，通过差异性竞争可能会更快售完。 的确，目前多数板块都积压有新房，以缓慢的速度被市场在消化。截至发稿前，南京网上房地产显示，商品房可售套数近7.2万套。 反观，建面约80-100㎡产品供应量在下降，在新盘中户型配比减少。从侧面也能看出，开发商对于改善市场预期的看好，意向收割南京高端购买力。 毕竟，从近几年的市场成交来看，热销几乎都出现在改善板块、楼盘。不难理解，前几年江核、河西等热门板块供应有限，且大环境保持稳中有升的态势，市场行情好走。 而且赶上了在楼市黄金时代上车买房人要置换的时机，卖房后资金能够支撑板块的跃迁。另外，河西、鼓楼等板块前两年陆续上新了不少高质楼盘，很多深度改善也想要一步到位。 高供应量，也意味着楼盘间内卷会更加严峻，高总价的大户型不一定能都卖掉。去年，大校场、江北核心区等头部板块部分楼盘深度内卷，也不乏有这层原因。 比如，大校场的“四叶草”，一大批大面积房源集中入市，而大校场虽然规划能级不低，但仍是一个全新的、利好未兑现的板块，“审美疲劳+市场有风险”导致了市场进入缓慢消化期。 高总价永远是与高品质楼盘划等号的。购房人在同价位有了更多的板块选择，横向比较后，择学区、地段、交通、产品等更优者入手。 另一种可能是，“市场风险加大，小户型走的快一点，能更快回笼资金，降低风险”。吴翔华教授如是说道。 房企可能会优先卖小户型，虽然单价不见得低，但总价便宜，可以尽快回笼资金，提高去化率，来降低资金风险。根据克而瑞南京统计数据，从2017-2020年，约80-100㎡产品一直是市场的首位，2021年也是仅次于约100-120㎡产品的成交主力。 比如，河西南的深业龙湾上府起步户型做了约115㎡，虽然仍是首付8成，但是460多万的入手门槛对于一部分二次改善而言，也能轻松上车。 大校场的金地大成雅境主力户型建面约105-176㎡，首开600多套房源，当日售罄，其中105-127㎡户型去化速度最快；上一次开盘是在去年11月，同样是约105㎡户型去化最快，目前还剩余127-176㎡以及部分底跃在售。 吴翔华教授也强调，改善板块的产品设计不可能突然有大改变，就像是每个楼盘都会有核心客户、重要客户、普通客户的定位，而“小户型”可能就是用来补充一些普通客户的。但是在以改善需求为主的板块内，“小户型”新房不可能成为主流。 另外，这种做法同样存在风险。尤其是对于深度改善客群，当入手门槛过低导致住户客群不纯粹，“他们也会比较，如果住在一起可能会拉低 生活品质 ，也会影响（判断）”。而且一味的做小户型并不一定能卖掉。 比如，豪宅遍地的河西中部，某个打造约60、70㎡起步小户型的项目此前去化就很艰难。一来，本身产品特殊，偏公寓设计；而且价格也不便宜，均价4.25万/㎡，同价位可能有更好的选择。 改善板块做“小户型”，仅仅是差异化竞争的一个手段，对于未来的市场格局可能不会有大影响。但是诚如专家所的“房子要对得起总价”，面对分化愈发严峻的改善市场，关键还是看开发商，看产品。 *文章所用照片来源于网站，无法确认著作权人。如果侵犯了您的合法权益，请及时通过后台留言联系。我们将根据情况删除并愿意支付合理使用费。返回搜狐，查看更多
