发布日期：2023-11-11 来源: 网络 阅读量（ ）
BWIN最新网站【土地政策】一文读懂工业用地的建设要求和等级划分土地资源一直以来都是国家非常重视的一个资源，我们中国作为人口较多的国家，对于土地资源有着严格的利用划分，所以国家成立了土地资源管理局，来管控土地的使用。那么什么是工业用地？工业用地有哪些类型？工业用地的建设要求是？工作用地的税收怎么收？办公通本期文章通过以下四部分内容为你一一梳理。 1.工业用地是建设用地中的一种。根据国家质量监督检验检疫总局发布的《土地基本术语》( GB/T19231- 2003)可知，工业用地被划归于城市建设用地中，与采矿、采砂石、盐田等地合称为工矿用地。 2.工业用地有特定的指定场所。根据《中国房地产统计指标解释》可知，工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 工业用地，首先是需要当地政府办理农用地转用后，变成国有建设用地，然后符合土地利用总体规划，以及县政府的用地指标，才能变成是工业用地的。 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，工业用地使用权出让的最高年限为五十年。 此前，我国各地工业用地出让大多采用最高年限；但这几年国内不少地区（主要是发达省、市）为了提升土地集约化程度、加快土地流转效率，推出了工业用地弹性年期出让，把出让年限缩短到了10-50年不等（10-20年较为常见）。 但与住宅用地的「价高者得」不同，获取工业用地需要地方政府同意。政府会根据企业的实际情况，设置竞拍条件，再拿到公共资源交易平台公告「招拍挂」。 当然，企业也可以在二级土地市场买地，但二手地交易的复杂程度要远高于一级市场，且风险大都由买受方承担BWIN官方平台。 据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但有两个前提条件： ② 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 以上只是国家的基础规定，各地区办理土地转让可能有其他的附加条件，一般来说，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需要征得原主管部门同意。 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。这里有两个需要注意点：一是工业用地变性必须符合城市总体规划，且需要主管领导（自然资源部门一把手、分管副市长）签字确认。 《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度 、污染程度、安全隐患程度的不同，将工业用地分成的三类： 二类工业用地，是城市工业用地最主要、最常见的类型,我们日常讨论的比较多的也是一类和二类工业用地的厂房。但M2对环境有一定影响,部分甚至可能会产生较大的污染，包括大气、水源、噪音等污染。因此需要集中规划布置在专属的工业区内,且不得与居住、公共设施等其它非工业功能区相混合。污染较严重的工业区，与其它非工业用地之间设置卫生防护绿带隔开。 投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。 《工业项目建设用地控制指标》按照行业分类给出了固定资产投资强度的推荐值。但这个指标并没有太大的参考性，因为各地基本都会在推荐性指标的基础上加码。 一般来说，越发达的城市对投资强度要求越高，比如上海对工业用地的投资强度要求可以达到1000万/亩以上；而一般的地级市只需要200-300万/亩就可以达标。 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。一类工业用地的容积率通常不可低于2.0；二类工业用地容积率1.0-1.5，建筑系数≥40%，建筑限高≤40米，绿地率≤15%；生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不得低于0.8。比如计算机、通信、电子设备制造业，容积率必须达到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工业等对生产工艺有特殊要求的BWIN官方平台，容积率只需达到0.5即可。 建筑系数即使用面积（项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总）占建筑面积的比例。建筑系数计算公式：「建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%」。 《工业项目建设用地控制指标》规定，一般性行业建筑系数至少要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%（及以上）。价款。 行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。 计算公式：行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。 根据今年3月最新修订的《工业项目建设用地控制指标》（2021版），工业用地行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。但实际中往往要突破这一限制，需要一些政策上的突破。 税率➤增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%BWIN官方平台。 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。当然，若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。 ① 土地补偿：补偿标准由各地根据当地工业地价自主制定。② 奖励性补偿：对积极响应拆迁或主动放弃一些权利的企业给予一定的奖励性补偿。③ 厂房重置成新价：厂房重置后再建所需金额（包括不可移动的装修附属物、机器设备等）。④ 停产停业损失费：企业（预期）利润损失、违约损失、财务成本（成本利息）等。⑤ 搬迁运输补偿费。⑥ 其他额外约定的补偿。 办公通致力于用数字化、平台化思维打通资产持有者、租⼾间的信息壁垒，实现资源聚合；通过⼤数据沉淀、分析、数字化呈现推动⾏业高质量发展；提供最前沿⾏业咨询、市场报告，帮助⽤⼾科学决策，提升资产持有及使⽤者的租售体验。
