发布日期：2024-09-26 来源: 网络 阅读量（ ）
BWIN必赢文佩物管 业主委员会高额办公经费与委员津贴为何发放难？近期，我所物管团队对业主委员会委员应当领取的津贴进行讨论，详见，那么现实中业主委员会办公经费与委员津贴的发放情况又当如何？接下来将由笔者对此进行探究。因未能进行大数据统计，故而仅从理论上进行论证。 笔者结合辖区各小区实际，统筹汇总形成一个现实问题，即小区业主委员会委员津贴、业主委员会及业主大会办公经费的发放成难题。经研究，笔者认为，该问题的形成主要存在以下四个方面的原因： 《深圳经济特区物业管理条例》中规定小区业主委员会有根据实际工作情况领取津贴的权利，但仍强调其公益性，一旦津贴的数额足以使人趋之若鹜或有足够的价值去追求，则丧失其公益性特征，进而转变成为私人利益的拥护者。如此，导致小区内选举产生的业主委员会委员在选举之初就看到当选后所带来的利益，而不是为小区全体业主谋福利。 因此，就使得辖区各小区中对于小区业主委员会、业主大会办公经费、委员津贴的数额水涨船高。部分物业服务企业现有的物业管理收费标准只能勉强维持日常运作甚至存在亏损，已然无法负担这额外的高额支出，在此情况下仍要求其每月支出大额的费用，实乃强人所难。 业主委员会委员本应秉承公益性态度为小区全体业主服务，但是也不排除提倡“多劳多得，劳有所获”的理念，这就意味着：其一，小区业主委员会委员在小区内无偿开展工作，却遭受小区业主质疑与不理解，最终导致心理失衡后的消极怠工。其二，一旦领取相应的津贴，就变成像小区物业服务企业一样，收取多少津贴就提供多少服务，而业主委员会委员领取津贴后，小区业主会认为业主委员会委员是有报酬的，为小区业主服务是应该的，同样会形成恶性循环。其三，小区业主委员会的日常劳动及工作量，各小区都有不同的标准与目标，无法像普通企业一样按照固定的标准去计算工作量，也即难以以此衡量出每个业主委员会委员的劳动成本。 从另一方面而言，在业主委员会与物业服务企业氛围良好的小区，其津贴及经费的发放较为足额与及时，而一旦小区业主委员会与物业服务企业存在现实矛盾，比如更换物业、维修项目谈不拢、个人情绪等问题，就极易造成小区内部分裂，甚至业主委员会各委员之间的意见不合，也会导致委员津贴的发放存在困难。而一旦产生此类矛盾冲突，就不是一朝一夕能够解决与处理的，也就导致内部冲突激化，在外部因素介入的情况下，极有可能从小矛盾演变成为涉及小区全体业主的物业管理矛盾纠纷。 此问题在上期公众号中进行过论述。《深圳经济特区物业管理条例》第二十二条明确规定按照市政府规定的津贴比例专款专用。而市政府规定，即《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》，经市政府五届九十八次常务会议审议通过，自2014年1月1日起施行。其中，第二十八条规定，每月津贴总额不得超过本市最低工资标准。 根据《深圳市人力资源和社会保障局关于调整我市最低工资标准的通知》（深人社规〔2013〕14号）文件，2014年全日制就业劳动者最低工资标准为1808元/月。而根据《深圳市人力资源和社会保障局关于调整本市最低工资标准的通知》（深人社规〔2018〕11号）文件，2018年全日制就业劳动者最低工资标准上涨到2200 元/月，四年时间，上涨幅度为22%，平均每年上涨5.5%BWIN官网。 针对市政府的规定，存在两种理解，一种理解是：小区业主委员会全部委员所领取的津贴总额不超过本市最低工资标准，而另一种理解是：小区业主委员会每个委员领取的津贴不超过本市最低工资标准。因本身业主大会及业主委员会不具备《劳动法》规定的用人单位主体资格，即不存在《劳动法》意义上的劳动合同与劳动报酬，为解决业主委员会的工作报酬问题，故而采用公益性津贴的方式，以小区业主大会表决的方式进行确定。 目前，深圳市人力资源和社会保障局仍在进行2019年度最低工资政策项目评估，故而暂未对最低工资标准进行调整。那么2019年，按照辖区内小区业主委员会多数为五至七名委员作为标准，不考虑职务履行上的偏差值BWIN官网，以第一种理解，每名委员将获得314元至440元，而以第二种理解，委员津贴的最高额将可能达到11000元至15400元，当然，极少有业主委员会委员会按照最高标准去设置委员津贴，一方面是小区业主不认可，另一方面也反映出业主委员会委员本身即不认为其所做的工作值得如此高额的津贴。 深圳自1980年8月成为经济特区以来，经济处于高速发展阶段。布吉街道原身为布吉镇，曾是深圳第一大镇，也是深圳的早开发区域，多数小区已有十余年楼龄，而物业服务企业仍是前期物业，收费标准维持在原有的水平，相较于深圳经济的快速发展，明显无法在原有的基础上维持高标准的物业服务。 根据《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规〔2007〕1号）中关于深圳市住宅物业服务收费指导标准的规定，各项目的收费等级从高到低，最高为一级，最低为五级，而《指导标准》（高层）规定的最高收费标准一级为高层3.9元/月/平方米，多层1.3元/月/平方米，最低收费标准五级为高层1.9元/月/平方米，多层0.6元/月/平方米[地面建筑层数10层以上（含10层，包括架空层）的为高层；地面建筑层数9层以下（含9层，包括架空层）的为多层]。 注：根据《民用建筑设计通则 GB50352-2005》（已废止）住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅，2019年新修订《民用建筑设计标准GB50352-2019》住宅建筑按层数和高度分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层（高度不大于27m）为中高层住宅，高度大于27m为高层住宅。 从深圳原有的建筑基础来看，多数为多层住宅，高层住宅较少，即意味着小区前期物业服务企业收取的物业服务费并不会太高，应付小区日常的管理服务及员工开资已经勉强维持运作，而该物业服务费的价格直到今天仍未改变，则使得部分物业服务企业难以支撑。 2019年1月15日，《深圳市住宅物业服务收费指导标准(征求意见稿)》的发布，将多层住宅物业服务收费指导标准确定为最高2.20元/平方米/月，最低为0.90元/平方米/月，高层住宅物业服务收费指导标准最高为5.63元/平方米/月，最低为2.71元/平方米/月。同样也说明小区物业服务费用的收取标准与深圳经济发展水平之间的不平衡。 实践中，部分小区业主委员会与物业服务企业无法和谐共处，甚至于处理任何事情均不与物业服务企业进行沟通，仅以业主委员会的名义决定并要求物业服务企业配合，不愿配合的物业服务企业则明确表示进行更换。而物业服务企业在小区内提供物业服务必然有需要业主委员会协助的时候，只要业主委员会不予以配合，则物业服务企业同样难以运作，也就导致后续一系列矛盾纠纷。 业主委员会未与物业服务企业就办公经费、委员津贴等费用进行沟通，即通过小区全体业主的表决权，以业主大会会议决定的方式更改小区中关于委员津贴的内容，上调业主委员会活动经费及委员津贴。因办公经费及津贴是在小区收取的物业服务费中列支，即侵害包干制物业服务企业的利益，最终双方矛盾逐渐凸显，引发小区业主对立，小区和谐不再。 该问题的核心在于，小区议事规则中经过业主大会表决的活动经费及津贴标准能否作为要求物业服务企业支付的依据，或者说未与物业服务企业沟通，能否要求以业主大会确定的标准予以支付。 小区业主委员会委员津贴虽然没有合同的约定，但是《深圳经济特区物业管理条例》第二十二条规定的“业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用”已然表明该笔费用是从物业服务费中支出，而物业服务费的来源即全体业主，原则上属于小区全体业主的资金，交由业主大会表决后使用，是小区内的内部约定，能够满足支付经费及津贴的要求。基于此，是能够通过诉讼途径予以救济的。然而，包干制中BWIN官网，物业服务费属于物业服务企业收取的费用之一，是其自负盈亏的根本，高额的经费与津贴实际上增加物业服务企业的负担，甚至于导致财务平衡的企业产生大额亏损，不利于小区的良性运作。 为避免小区委员津贴的争议，同时使得通过诉讼途径能够使得小区业主委员会的主张得到法院的支持，可以在小区签订物业服务合同时进行相应的约定，作为物业服务合同的正式附件。 笔者认为，小区事务终应回归到小区全体业主，业主委员会由小区全体业主选举产生，对业主负责，若追名，则理应支持，若逐利，则迷失本心。同时，小区业主也应当对小区事务予以关注，而不是随波逐流地支持或反对。小区的和谐稳定，在于良好及有效的沟通。 《深圳经济特区物业管理条例》第二十二条：“业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。” 《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》第二十七条：“业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等因素，决定从物业服务费或者其他合法资金来源中提取业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬等费用的标准。” 《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》第二十八条：“业主委员会委员是业主自治的公益性岗位，鼓励业主委员会委员提供志愿服务。有条件的物业管理区域，业主大会可以根据业主委员会委员从事公益性工作情况按月给予适当的津贴，每月津贴总额不得超过本市最低工资标准。”返回搜狐，查看更多
