发布日期：2023-10-26 来源: 网络 阅读量（ ）
推行工业项目标准地出让，支持企业根据项目实际情况灵活选择长期租赁、先租后让、弹性年期出让等新型供地方式，明确新型产业用地供应方式，支持工业项目合理确定控制指标，降低企业用地成本，促进节约集约用地。 明确了工业用地出让底价、新型供地方式地价，以及工业项目新建、改扩建增加建筑规模免缴地价款，普通工业用地改建标准厂房补缴地价款等地价支持政策，减轻企业用地负担，支持企业提升用地效率。 支持企业采取五年过渡期转型升级和建设用地使用权转让、出租、抵押等方式盘活存量工业用地，促进工业用地提质增效，优化土地资源要素配置。 进一步精简审批事项、优化流程，推行工业项目以告知承诺方式申请办理建设工程规划许可，社会投资小型低风险建设项目全方位减环节、缩时间、提效率、降成本，持续提升工程建设领域营商环境。 由政府统一组织先行完成地灾、压覆矿、文物影响、环境影响、水土保持等相关区域评价，带着投资、建设、税收、能耗等控制指标出让，建成达产后按照法定条件和既定标准 进行验收的工业用地项目。 工业项目标准地出让包括“事先做评价、事前定标准、事中作承诺、事后强监管”四个环节。具体操作层面： 一是由区县政府先行完成地灾、压覆矿、文物影响、环境影响、水土保持等相关区域评价，企业拿地后可共享使用区域评价成果。 二是在区域评估基础上，政府事前明确具体地块投资、建设、税收、能耗等具体标准，纳入土地出让公告中一同发布。企业竞得土地后，在签订《国有建设用地使用权出让合同》时与区县政府签订《履约监管协议》，明确控制性指标、履约标准、竣工验收、达产复核、承诺事项及违约责任等事项。 三是以“标准地”方式取得新增工业用地项目，通过事中事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的审批事项，可基于企业自愿原则实行承诺制。企业按照要求作出书面承诺并经公示后，行政审批部门直接作出审批决定。 四是企业按照约定的标准实施开发建设，区县政府组织相关部门按照“联合监管、各负其责”的原则，建立覆盖项目建设、竣工验收、达产复核等环节的全生命周期监测核查机制，强化部门职责，实施协同监管。 长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由土地使用权人按合同约定支付年租金的供应方式。长期租赁期限一般不低于5年，不超过20年。 先租后让，是指供地方供地时设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人，先以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。先租后让租赁期一般不超过5年。 工业用地以上述新方式供应的，由属地规划自然资源部门纳入供地方案报有批准权的人民政府批准后实施。 区县政府可以国有土地使用权作价出资（入股），与企业共同投资建设合作修建标准厂房、科技孵化器等项目。以作价出资（入股）方式供应国有建设用地使用权时，可参照出让程序办理，由属地规划自然资源部门拟定供地方案，报有批准权的人民政府批准后实施。 普通工业项目可根据产业发展需要合理设置容积率，但不应低于国家规定的容积率下限。建筑系数不应低于40%(经产业主管部门认定有特殊工艺要求或者特殊安全防护要求的工业项目除外)。 Q6：已建成的工业项目因产业发展需要改扩建，可以突破原《国有建设用地使用权出让合同》控制指标吗？增加建筑规模需要补缴土地价款吗？ 鼓励工业用地节约集约利用，土地使用权人申请对工业用地项目进行新建、改建、扩建的，经产业主管部门认定符合产业政策的，可根据产业发展需要合理设置容积率，有条件可按照不低于2.0 的容积率掌握，增加的建筑规模可免缴土地价款。 工业项目配套设施指直接为项目工业生产服务的办公、会议、食堂和职工宿舍等服务设施。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,且建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的15%。工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在行政办公及生活服务设施之外计算，且建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的15%,并要符合相关工业建筑设计规范要求。 工业项目中建设宿舍型保障性租赁住房的，配套设施用地面积占项目总用地面积的比例由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高，提高部分用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。 新型产业用地(M0)是指用于集聚集群发展研发创新、技术转移、科技孵化、工业设计、软件信息、检验检测认证等与制造业紧密相关的生产性服务业及相关配套服务的工业用地。 依据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)》，目前分为一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地进行保障。但近年来重庆大数据智能化领域的新型产业快速增长，制造业领域企业对项目生产、研发、设计、技术转移、科技孵化、测试、勘察、检验检测等用房和用地的需求也越来越大。 按照过去的管理办法，某创新企业入驻某工业园区后，产业项目可以在工业用地上布局，但科技创新、技术转化等项目一般都在研发类用地布局，员工宿舍、食堂等在居住、商业商务用地上布局。如此一来，企业布局“四处开花”，容易造成生产、研发、后勤等环节彼此“脱节”。对园区来说，用地也不够集约高效，不利于长远发展。因此，重庆在工业产业用地分类基础上，新增了M0用地，相较过去重庆中心城区的产业用地分类、经济指标和管控要求，更能适应当下新型产业项目产业功能需求。 创新型企业将会成为最大的受益者。新型产业用地(M0)出让底价相对较低，且可以支持复合功能布局。在布局有此类用地的工业园，企业入园搞项目，就能迅速配套产业用房和辅助用房，降低建设和运营成本。对中小型创新企业发展将起到支持作用。 新型产业用地（M0）受让主体应为各园区平台公司，主营业务符合准入标准且合法注册的法人单位，经相关行政管理部门认定的产业链龙头企业，且未列入失信联合惩戒黑名单。 按照原国土资源部《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）、《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）等有关规定，对符合政策规定的工业项目，支持工业用地出让底价可按不低于国家规定的所在地土地等别相对应的最低价标准确定，具体标准详见自然资源部官方网站。 对于企业发展医疗卫生、健康养老、教育文体、旅游等产业的，土地出让地价可以按照基准地价的70%确定。其中，中心城区的基准地价标准，详见《重庆市规划和自然资源局关于公布重庆市中心城区城镇国有建设用地使用权基准地价的通知》（渝规资规范〔2023〕5号）。其余的区县基准地价标准，可在属地规划自然资源主管部门进行查询。 租金调整：可按该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定首期年租金标底；租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%。 租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定。转出让后，已交租金可以冲抵出让价款。租赁年期之和不得超过法定最高出让年限。鼓励在出让阶段实行弹性出让。 企业可以根据国家和我市的产业政策、产业生命周期和降低企业初始用地成本等情况，灵活选取土地出让年限，10年—50年之内任意年限都可。起始价可以根据工业用地50年出让价格进行确定，修正系数为弹性年期出让年限与50年的比值。比如，某块工业用地一次性出让50年的土地单价为42万元/亩，那么出让30年起始价则为42万元/亩*（30/50）=25.2万元/亩。 依据工业用地市场价评估结果确定，最低可按工业用地基准地价的70%确定，但不得低于国家规定的工业用地出让最低价标准。 按规划自然资源主管部门依法受理土地使用权人申请补缴地价款时点，评估新规划条件下标准厂房用地的正常市场价格（项目规划建筑规模按批准面积确定），减去评估的原规划条件下的工业用地的正常市场价格，差额作为应补缴地价款。 鼓励工业项目转型升级盘活存量用地。已建工业用地使用权登记超过八年或工业用房所有权登记超过六年的，在不改变使用权人的情况下，经所在区县(自治县)人民政府批准后，可以转型发展文化创意、健康养老、科技创新等产业。 企业依据原不动产权属证明、建筑设计方案，申请办理规划意见、施工手续、消防手续、竣工验收、工商登记(经营范围调整)等，在5年内可继续按原用途和土地权利类型使用土地。 在符合规划的条件下，转型升级满五年，土地使用权可不收回，产权人应当完善用地手续，按申请时点的地价政策补缴地价款。过渡期内转型发展的用地不得分割转让、房屋不得分零出售。 企业在建成投产后，对确有节余的工业用地，可以向属地规划自然资源主管部门提出申请，经属地规划自然资源主管部门会同经济信息、生态环境、住房城乡建设、工业园区管委会等部门（单位）审查同意后，即可签订转让合同并完善转移登记手续。 建设用地使用权转让：土地使用权人将依法获得的建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。具体包括净地转让、在建工程转让、已建成建筑物但未办理房屋首次登记的“连房带地”整体转让等（不包括股权转让）。已建成建筑物且已办理房屋首次登记的“连房带地”整体转让不属于土地二级市场转让管理范畴。 建设用地使用权出租：土地使用权人将建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。划拨用地的出租包括划拨的学校、医院、交通站场等公益性用地出租，行政办公用地等配套的商业、办公用房出租，以及工业用地整体出租。 建设用地使用权抵押：土地使用权人以建设用地使用权或在建建（构）筑物所有权及对应的建设用地使用权进行抵押的行为。具体包括净地抵押、在建工程抵押，已建成建筑物但未办理房屋首次登记的“连房带地”整体抵押等。 重庆市市级统一的交易平台设在重庆农村土地交易所有限责任公司。汇集全市土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，建设土地二级市场平台，为土地二级市场提供信息归集发布、公示、查询、咨询等服务。 涉及转让：转让方应取得《建设用地使用权准予转让通知书》，其中出让方式取得的建设用地使用权转让的，各区县（自治县）规划自然资源主管部门向转让方发出《建设用地使用权准予转让通知书》后，可进入交易平台交易；划拨方式取得的建设用地使用权按规定以划拨性质转让的，由区县（自治县）规划自然资源主管部门审查并报有审批权的人民政府批准后，向转让方发出《建设用地使用权准予转让通知书》，须在交易平台公开转让。实施公开转让的，转让成交后，交易平台与承让方签订《建设用地使用权转让成交确认书》，转让双方持《建设用地使用权转让成交确认书》，向区县（自治县）规划自然资源主管部门申请，按规定签订《建设用地使用权转让合同》。对政府国有资产调拨转移土地或房屋产权的，不再办理土地使用权转让审批手续，涉及划拨土地不收取土地收益金，由不动产登记机构直接办理登记手续。 涉及划拨用地的出租：出租双方在签订出租合同后应向区县（自治县）规划自然资源主管部门提出出租备案申请，经区县（自治县）规划自然资源主管部门备案后，出租人须依法向税务部门缴纳土地收益金。 涉及抵押：抵押双方持主债权合同、抵押合同、身份材料共同向属地不动产登记中心申请抵押登记;已纳入我市抵押专网申报系统的金融机构，可直接通过抵押专网申请和办理抵押登记。 符合下列条件的出让建设用地使用权转让，经审查同意，区县（自治县）规划自然资源主管部门向申请人发出《建设用地使用权准予转让通知书》：已支付全部土地价款，并取得不动产产权证书；已完成开发投资总额的百分之二十五以上或者已建房屋建筑面积达到总建筑面积的三分之一以上的；已履行相关限制转让义务。 1.未按《建设用地使用权出让合同》约定或《建设用地使用权划拨决定书》规定修建学校、道路等配套工程的，建设用地使用权转让时应由区县（自治县）规划自然资源主管部门委托有资质的工程造价机构，按照正式签订委托合同的时点，根据配套工程类型、建筑面积、单位造价等经济技术指标测算出未建配套工程的成本，加上以原实施配套工程时点的工程造价为基数、以原实施配套工程时点至正式签订委托合同之日为期限计算出的利息，由转让方向政府缴纳。 2.出让土地时设置了修建酒店、商业自持或按一定价格回购等限制条件，转让方未按约定履行的，建设用地使用权转让时应由区县（自治县）规划自然资源主管部门委托有资质的土地评估机构以委托之日作为评估时点，评估有无限制条件下的土地价格，其差值作为应补缴的地价款，由转让方向政府缴纳。 3.工业用地未履行出让合同或招商有关协议中关于投入、产出、税收等约定的，建设用地使用权转让时应由区县（自治县）规划自然资源主管部门委托有资质的评估机构以出让土地时点作为评估基准日，根据评估价减去土地出让成交价后，加上自评估基准日至转让时点银行同期利息作为应补缴的地价款，由转让方向政府缴纳。 4.建设用地使用权转让时转让方未履行安置义务，对安置房属配建的，承让方应承接相关安置义务；对安置房属独立选址项目建设的，区县（自治县）规划自然资源主管部门应报有审批权的人民政府，由政府按有关规定收回安置房所属土地使用权。已履行安置义务仍有剩余房源的，应由政府回购作为安置房统筹使用。 5.享受了税收优惠政策的，区县（自治县）规划自然资源主管部门应商税务部门，由税务部门按规定或约定对优惠的税收价款予以追缴。 6.通过免交、减免、返还等方式享受了地价优惠政策的，区县（自治县）规划自然资源主管部门应商同级财政部门，建设用地使用权转让时，由转让方按规定补缴免交、减免、返还的土地价款。 7.建设用地使用权转让时，经区县（自治县）规划自然资源主管部门批准涉及增加建筑规模、用途比例调整等需补缴地价款的，应由区县（自治县）规划自然资源主管部门按照土地转让时点执行的补缴地价款政策测算需补缴的地价款，由转让方按规定向政府补缴，并完善修订合同手续。 土地不得分零转让，产业用房和辅助用房不得分零销售和分零抵押。未经出让方同意，不得整体转让；确需整体转让的，经出让方同意，受让方须为规定的受让主体。 可以。建设单位申请以告知承诺方式办理建设工程规划许可证的，各区（县）规划自然资源部门在收到相关申请资料1个工作日内办理建设工程规划许可证，核发建设工程规划许可证后10个工作日内完成项目方案的复核工作。 重庆市行政区域内所有未使用各级公共财政投资，建筑面积不大于1万平方米、建筑高度不大于24米，且不在特定区域内、不涉及易燃、易爆、有毒、有害物品或者危险品的新建、改建、扩建工业项目、仓储项目（含配套用房）。 普通工业项目或仓储项目（含配套用房）竣工后申请增建、改扩建，项目不在特定区域内，且不涉及易燃、易爆、有毒、有害物品或危险品的，增建建筑总建筑面积不大于10000平方米，改扩建的建筑总建筑面积（含保留部分）不大于10000平方米，建筑高度均不大于24米时，可按小低项目执行。 注：增建是指新建建筑与原有建筑不贴邻或加层的建筑；改扩建是指部分保留或全部保留原有建筑，并与原有建筑贴邻或加层修建的建筑。 小型低风险工业项目无需办理用地许可证；在建设工程规划许可阶段，取消放验线手续办理，方案设计审查通过后不再办理《建设工程现场放线通知单》和《建设工程现场放线回单》，取消协办环节，不需要提供三维仿真电子模型，直接办理《建设工程规划许可证》。 小低项目建设工程规划许可办理时间为4天。若建设单位申请以告知承诺方式办理建设工程规划许可证的，各区（县）规划自然资源部门应在收到相关申请资料1个工作日内办理建设工程规划许可证，核发建设工程规划许可证后3个工作日内完成项目方案的复核工作。
