发布日期：2023-11-20 来源: 网络 阅读量（ ）
物业企业亟待加快转型和升级近日，由上海市房产经济学会浦东分会、浦东房地产协会、上海市物业管理行业协会浦东工委联合主办的“智慧楼宇建设研讨会”在浦东市民中心成功举办。这次会议给人很大的启示。会上首先由上海市楼宇科技研究会秘书长钱平雷教授发表了《智慧楼宇标准与评价指标体系研究》的主题报告,全面阐述了智慧楼宇在智慧城市建设中发挥的积极作用。随后，笔者也作了《新机遇、新挑战、新使命——初探物业管理智慧楼宇发展建设中如何转型升级》的主题演讲。 从目前陆家嘴金融城已建的122幢楼宇来看，具备真正意义上的智慧楼宇屈指可数，甚至可以说还没有，因为《智慧楼宇评价指标体系》还在研究之中。40多幢只能称为智能化楼宇，其余都是一般楼宇，而智慧与智能最大区别在于，“智能化楼宇强调的是楼宇硬件设施，而智慧楼宇强调的则是楼宇综合素质，其中就包括绿色建筑、融入智慧城市和现代物业管理这样的软件”。例如，一幢现代化楼宇，其空调与照明系统的能耗很大，约占大厦总能耗的70%，在满足人对环境正常需求前提下，智慧楼宇能通过其“智慧”手段，尽可能利用自然采光和大气自然能源（冷、热量）来调节室内环境，以最大限度减少楼宇能源消耗。根据“工作”与“非工作”时段，对室内环境设置不同标准的自动控制，包括下班后能自动降低室内照明度与温、湿度，这已成为智慧楼宇的基本功能，当然智慧楼宇还有很多覆盖的内容。 现在，物业管理行业和企业，面对智慧楼宇的发展趋势，我们怎么办？是转型升级，还是继续坚守传统模式？尤其是服务楼宇的物业企业，我想有几方面的体会与大家分享： 一、必须加快物业企业的转型升级，虽然这是一个长期又复杂的过程，如果继续采用传统的思维方式，将被市场无情淘汰出局， 今天，物业管理行业已经历了30年的历程，市场发展逐步规范，物业专业出现多元化趋势，物业服务资源得到有效配置，经营领域日益拓展，高端科技不断应用，低碳经济大势所趋，从而推进了行业与企业核心竞争的提升与转型，服务集成化、规模化，社会趋势凸显行业诞生初期的粗放型竞争格局，逐步被产业融合及区域整合而代替，用马云的话说，叫“狼来了，危机来了，我们在干什么？”实际上就是物业管理企业当社会从工业化向信息化发展过渡时如何转型的问题已经不可回避地摆在我们面前。 二、必须加快人才队伍建设和储备，特别是高端工程技术和管理人员培训，从智能到智慧，虽然是一字之差，却是管理智慧楼宇物业企业面临的最大挑战和障碍，但也是最大的机遇。 企业一旦定位于经营物业开发或高端物业服务，就应该十分重视物业或服务产品的研发工作。一个具有现代物业管理水平的企业BWIN，它应该具备从物业的策划、设计、施工、营销到管理全过程参与的能力。深入研究市场和品牌的基本原理，理顺基本概念和经营思路，组织对产品、市场、客户和环境的调研BWIN，制订产品标准或服务标准，确定执行开发或服务的运作管理方案和监督保障措施，策划高端物业开发与高端物业服务的品牌发展战略。 从提供基本利益到扩展利益，从产品组合到产品创新，努力打造企业在智慧楼宇高端物业领域的品牌。由于“智慧楼宇”的物业的技术含量较高，涉及相关先进的建筑、机械、电子、信息、工程等高端技术以及诸如系统理论、管理理论的驾驭，这样从事高端物业开发和高端物业服务的企业，就必须要全面提升技术人员素质和树立人才储备意识，直至整个企业脱胎换骨，才能胜任管理智慧楼宇的重任。 前不久中国第一高楼上海中心大厦的物业管理被陆家嘴物业中标了，“五大行”全部落榜，究其原因就是因为陆家嘴物业的工程技术和管理力量很强大。 随着房地产的快速发展，高端楼宇的相继增多，许多具有现代化、智能化、虚拟化、数字化、网络化、商务化的大厦正在崛起，据了解，仅陆家嘴区域已超十年楼龄的大厦设备准备改造升级换代，从智能向智慧楼宇发展就有多家，其中25万平方米双辉大厦在建设中，已将智慧楼宇功能与元素相结合。我们物业企业要在这场新机遇、新挑战、新使命的变革中，如何完成转型升级，顺应市场，提高核心竞争力值得深思。 当然，政府委托有关团体、部门在制定出台《智慧楼宇标准》时，也要深入企业了解企业实际运营情况多接地气，尤其是在资金、人才、政策上给予物业企业多多给予引导和扶持，“大浪淘沙”，乘着推进“智慧楼宇”建设，将有前途的企业转型成为具备现代物业管理能力的企业。 智慧楼宇是从智能化楼宇发展而来，起源于1984年，由美国联合科技集团率先提出的建筑概念，客户不必自己添置设备，便可获得语言通讯、文字处理、电子邮件、市场行情信息、科学计算和情报资料检索等服务。大厦实现了自动化综合管理，楼内的空调、供水、防火、防盗供配电系统等均由电脑控制，使客户真正感到舒适、方便和安全。 而我国智能建筑起始于1986年，主要针对一些涉外酒店、高档公共建筑和特殊需要的工业建筑。主要技术国外引进，涉及机电设备控制、管理、计算机网络、火灾报警、有线电视等，系统相互独立。 按照最新的研究，对智慧楼宇的定义可以分为一般定义和广义定义，其中一般定义为：“智慧楼宇是智能楼宇概念的升级和扩展，是在传统智能建筑平台上为实现智慧化而进行全方位改进的产物，从而使冷冰冰的混凝土建筑物成为舒适便捷的、充满人性化的智慧型建筑。智慧楼宇与传统智能建筑相比，不但功能更多、更强，而且更节约资源，更加绿色环保，适应性和灵活性更强，从而具有更广泛的意义。”而广义的定义则为：“智慧楼宇是从智能化楼宇的升级和发展而来，对‘智慧’予以‘大智慧’的新的内涵即运用包括IT技术以及社会科学、人文科学、管理科学在内所有具有创新性的科学技术的成果用于楼宇的建设、管理和运营之中，使其成为安全、舒适、高效、节能的工作和生活环境，同时与智慧城市其他功能融为一体的建筑。”一座建筑如要被称为智慧楼宇，它必须符合四个条件：绿色建筑、自动化集成、现代物业管理和融入“智慧城市”。 由此可见，智慧楼宇应用各类软硬件系统配套齐全，是现代化的高科技产物。智慧楼宇与传统建筑相比，不但功能更多、工程规模和总建筑面积都比较大，具有重要性质和特殊地位，如电视台，报社，政府、军队、公安局的指挥中心、通信枢纽楼宇都可以而且应该建成“智慧楼宇”，同时，智慧楼宇是一个综合的集成系统BWIN，具备技术高新、性能超群、形体豪华、服务上乘，总体结构复杂，配合协调较多等几大特征，这些都需要配备强大的物业管理团队来予以支撑。 （注：本文作者陈明系上海市物业行业协会成立20周年杰出人物奖获得者、2014年度上海市物业管理行业优秀协会工作者。另担任陆家嘴金融贸易区楼宇协会副秘书长一职，现在上海新中物业管理（中国）有限公司上海分公司中银大厦管理处）
